Kira Sözleşmesi Bitti Diye Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

Son dönemde kira piyasasında yaşanan gelişmeler, ev sahibi–kiracı ilişkilerini yeniden tartışma konusu haline getirdi. En sık sorulan sorulardan biri ise şu: Ev sahibi, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Bu sorunun cevabı net: Hayır. Ev sahibi, yalnızca kira sözleşmesinin süresinin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz.

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler yükleyen bir sözleşmedir. Kiracı kira bedelini ödediği ve sözleşmeye uygun davrandığı sürece, konutta kalma hakkına sahiptir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu konu özellikle önemlidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre, kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeyi sona erdireceğini bildirmedikçe, kira sözleşmesi aynı koşullarla kendiliğinden bir yıl daha uzamış sayılır. Bu nedenle kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak kanun, kiraya verene sınırsız bir bağlılık da yüklemez. Sözleşmenin uzama süresinin 10 yılı aşması halinde, kiraya veren bu sürenin bitiminden sonra gelen her uzama yılının sonunda, en az üç ay önceden bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Öte yandan uygulamada her yıl yeniden yazılı kira sözleşmesi yapılması da dikkat edilmesi gereken bir konudur. Tarafların her yıl yeni bir sözleşme yapmaları halinde, 10 yıllık uzama süresinin baştan başlayacağı kabul edilmektedir. Bu durum, özellikle kiraya veren açısından sebepsiz tahliye hakkının daha ileri bir tarihe ötelenmesine yol açabilir.

Bu nedenle, yalnızca kira bedelinin sözleşmede öngörülen artış oranına göre güncellenmesi söz konusuysa ve sözleşmenin diğer önemli şartlarında değişiklik yapılmayacaksa, her yıl yeni bir kira sözleşmesi düzenlemek çoğu zaman pratik ve hukuki açıdan gerekli olmayabilir. Böyle durumlarda mevcut sözleşmenin kanun gereği uzadığının bilinmesi önemlidir.

Peki ev sahibi hangi durumlarda tahliye isteyebilir?

Kanun, tahliye için belirli sebepler öngörmüştür. Bunların başında ihtiyaç nedeniyle tahliye gelir. Ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta gerçekten ihtiyaç duyuyorsa, kanundaki süre ve usullere uyarak tahliye talep edebilir.

Bir diğer önemli sebep, kiracının kira bedelini ödememesidir. Kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi yazılı ihtar göndererek ödeme talep edebilir. Buna rağmen 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa, temerrüt nedeniyle tahliye süreci başlatılabilir.

Ayrıca aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gönderilmesi, kiracının taşınmazı sözleşmeye aykırı kullanması veya tahliye taahhüdü bulunması gibi durumlarda da tahliye gündeme gelebilir.

Ancak unutulmamalıdır ki tahliye çoğu zaman yargı kararı gerektirir. Ev sahibinin tek taraflı olarak “çık” demesi, kilidi değiştirmesi ya da eşyaları dışarı çıkarması hukuka aykırıdır ve ciddi sorumluluk doğurabilir.

Sonuç olarak, kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracının hakları kanunla korunmaktadır; ancak bu koruma sınırsız değildir. Tahliye, ancak kanunda öngörülen şartların oluşması ve usule uygun hareket edilmesi halinde mümkündür.